Το έργο του Κτηματολογίου είναι αναμφισβήτητα πολύπλοκο και απαιτεί αρχικά τη συνεργασία νομικού και τοπογράφου μελετητή, προκειμένου να διασφαλιστεί η σωστή καταγραφή των νομικών πληροφοριών του ακινήτου, καθώς και η ακριβής αποτύπωση των ορίων και του εμβαδού του.
Ωστόσο, ένα σημαντικό ζήτημα που προκύπτει αμέσως μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου είναι η επίλυση των προβλημάτων που ενδέχεται να προκύψουν, όταν ορισμένοι ιδιοκτήτες διαπιστώσουν ότι τα δικαιώματά τους έχουν καταγραφεί λανθασμένα και η ιδιοκτησία τους δεν έχει αποτυπωθεί σωστά.
Για να διευκολύνει το κράτος τους πολίτες και να αποφεύγονται τα προβλήματα κατά τις αγοροπωλησίες, παρέχεται η δυνατότητα επίλυσης διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών με τη βοήθεια ιδιωτών διαμεσολαβητών, οι οποίοι είναι πιστοποιημένοι στην κτηματολογική διαμεσολάβηση. Στη διαδικασία αυτή θα συμμετέχουν επίσης πιστοποιημένοι μηχανικοί, οι οποίοι θα προβαίνουν σε διορθώσεις του κτηματολογικού διαγράμματος, με αξιόπιστο τρόπο, σύμφωνα με τα πρότυπα και τις διαδικασίες που καθορίζει το «Ελληνικό Κτηματολόγιο».
Ο θεσμός της διαμεσολάβησης, ως μέθοδος εξωδικαστικής επίλυσης των κτηματολογικών διαφορών, έχει μεγάλη σημασία, καθώς συμβάλλει στην ταχεία ολοκλήρωση της κτηματολογικής διαδικασίας και στην διόρθωση των ανακριβών αρχικών κτηματολογικών εγγραφών.
Ποιες διαφορές μπορεί να προκύψουν στις κτηματολογικές εγγραφές;
Σύμφωνα με το νόμο περί Κτηματολογίου, οι κτηματολογικές εγγραφές περιλαμβάνουν την αποτύπωση, σε έντυπη και ηλεκτρονική μορφή, στο αντίστοιχο κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα, νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών που αφορούν ένα συγκεκριμένο ακίνητο.
Οι πρώτες εγγραφές των κτηματολογικών βιβλίων είναι οι αρχικές εγγραφές και αποτελούν τη βάση πάνω στην οποία στηρίζονται όλες οι μεταγενέστερες εγγραφές.
Όταν διαπιστωθεί ότι οι εγγραφές στο κτηματολογικό φύλλο διαφέρουν από την πραγματική κατάσταση, είναι απαραίτητο να γίνουν διορθώσεις, καθώς αυτό εμποδίζει τη διάθεση του ακινήτου, όπως η μεταβίβαση ή η έκδοση οικοδομικής άδειας.
Ποιες διορθώσεις απαιτούν δικαστική διαδικασία;
Σε περιπτώσεις προσβολής εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος, ο δικαιούχος μπορεί να προστατευθεί από την ανακριβή αρχική εγγραφή με την κατάθεση δικογράφου αγωγής, αμφισβητώντας ολικά ή μερικά το δικαίωμά του επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.
Τι είναι η κτηματολογική διαμεσολάβηση;
Η διαμεσολάβηση αποτελεί μια μέθοδο εξωδικαστικής επίλυσης ιδιωτικών διαφορών, όπου τα μέρη, με τη βοήθεια ενός τρίτου, ανεξάρτητου και ουδέτερου προσώπου, του διαμεσολαβητή, προσπαθούν να καταλήξουν σε μια βιώσιμη και αμοιβαία αποδεκτή λύση μέσω διαπραγμάτευσης.
Η κτηματολογική διαμεσολάβηση μπορεί να οριστεί ως η διαδικασία που προβλέπεται και επιβάλλεται από το νόμο, κατά την οποία ο αληθής δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος, ο οποίος δεν εμφανίζεται στο κτηματολογικό φύλλο, και ο ανακριβώς αναγραφόμενος ως δικαιούχος, συμφωνούν στη διόρθωση της ανακριβούς κτηματολογικής εγγραφής με τη βοήθεια ενός ειδικά εκπαιδευμένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή.
Η κτηματολογική διαμεσολάβηση αποτελεί εναλλακτική μορφή επίλυσης κτηματολογικών διαφορών, όπου η διόρθωση των κτηματολογικών σφαλμάτων πραγματοποιείται από τον προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου, χωρίς την ανάγκη δικαστικής απόφασης.
Ποιος είναι ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής;
Οι κτηματολογικοί διαμεσολαβητές είναι επαγγελματίες που εγγράφονται στο Ειδικό Μητρώο Κτηματολογικών Διαμεσολαβητών, ανά Περιφέρεια Πρωτοδικείου, από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης. Για να εγγραφούν, πρέπει να παρακολουθήσουν ένα εκπαιδευτικό πρόγραμμα 20 ωρών, το οποίο περιλαμβάνει τουλάχιστον την εκπαίδευση σε θέματα εμπράγματου δικαίου, τους νόμους 2308/1995 και 2664/1998, καθώς και σε τεχνικά ζητήματα που σχετίζονται με την καταχώριση εγγραπτέων πράξεων στο Κτηματολόγιο. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη διαδικασία και τις προϋποθέσεις διόρθωσης ανακριβών πρώτων δηλώσεων, καθώς και στη χρήση των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο».
Πώς πραγματοποιείται η κτηματολογική διαμεσολάβηση;
Από την 1η Απριλίου 2022, η τήρηση της Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας διαμεσολάβησης (ΥΑΣ) είναι υποχρεωτική και για τις κτηματολογικές διαφορές. Συγκεκριμένα, ο νομοθέτης με τον Ν. 4640/2019 καθόρισε ότι η διαμεσολάβηση είναι υποχρεωτική και συνίσταται σε μία μόνο αρχική συνεδρία των εμπλεκομένων με τον διαμεσολαβητή. Αυτή η διαδικασία αποτελεί προϋπόθεση για την παραδοχή της ένδικης προσφυγής, διασφαλίζοντας παράλληλα την ελεύθερη πρόσβαση των μερών στο δικαστικό σύστημα.
Σύμφωνα με τις νομοθετικές διατάξεις του Ν. 4821/2021 ορίζεται ότι:
(α) πριν από τη συζήτηση της αγωγής και επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης, ο ενάγων οφείλει να καλέσει, με την αγωγή ή με ιδιαίτερο δικόγραφο, όλους τους εναγόμενους σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία (ΥΑΣ) διαμεσολάβησης,
(β) η ΥΑΣ διεξάγεται ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή που επιλέγεται από ειδικό μητρώο, το οποίο καταρτίζεται και τηρείται σε ηλεκτρονική μορφή από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης .
(γ) η διαδικασία της διαμεσολάβησης είναι υποχρεωτική για όλα τα δικόγραφα των αγωγών που κατατίθενται από την έναρξη ισχύος της ανεξάρτητα από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς δηλαδή αφορά και αγωγές ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με αξία αντικειμένου κάτω των € 30.000. Δεν απαιτείται στις αγωγές με αναγκαίο διάδικο το Δημόσιο, ΟΤΑ ή άλλο ΝΠΔΔ
(δ) Σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας, το πρακτικό του διαμεσολαβητή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και διορθώνεται η ανακριβής κτηματολογική εγγραφή.
(ε) Εάν με την αγωγή ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές στα κτηματολογικά διαγράμματα, επισυνάπτονται στο πρακτικό διαμεσολάβησης, επί ποινή ακυρότητας, το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στην ηλεκτρονική βάση του Φορέα.
(στ) Η επίλυση της διαφοράς απαγορεύεται να υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση του ακινήτου και υπόκειται σε διάρρηξη κατά τους όρους του Αστικού Κώδικα.
(ζ) Ως προς τα ζητήματα σχετικά με τη διαδικασία της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης το περιεχόμενο και την ισχύ του πρακτικού διαμεσολάβησης εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 4640/2019 αντίστοιχα.
Ποιες είναι οι περιπτώσεις όπου δεν απαιτείται η διενέργεια ΥΑΣ στην κτηματολογική διαμεσολάβηση;
Η διενέργεια ΥΑΔ δεν είναι απαραίτητη όταν διάδικος είναι το Ελληνικό Δημόσιο, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ) ή τα Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου (ΝΠΔΔ).
Συνεπώς, δεν είναι υποχρεωτική η διεξαγωγή ΥΑΣ όταν το Ελληνικό Δημόσιο αναφέρεται ως δικαιούχος στην πρώτη εγγραφή του εγγραπτέου δικαιώματος ή όταν η πρώτη εγγραφή δηλώνει «άγνωστο ιδιοκτήτη». Σε αυτή την περίπτωση, η αγωγή ασκείται κατά του Ελληνικού Δημοσίου.
Πότε είναι αναγκαία η διόρθωση γεωμετρικών μεταβολών κατά τη διαδικασία της κτηματολογικής διαμεσολάβησης;
Εάν η συμφωνία που επιτεύχθηκε μεταξύ των μερών περιλαμβάνει γεωμετρικές μεταβολές (όπως αλλαγές στο εμβαδόν ή μετατοπίσεις ορίων), είναι υποχρεωτικό, σύμφωνα με τη νομοθεσία, να επισυνάπτεται στο πρακτικό το τοπογραφικό διάγραμμα που απεικονίζει αυτές τις μεταβολές, καθώς και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του (ΚΗΔ) στην ηλεκτρονική βάση του Φορέα του Κτηματολογίου.
Το επισυναπτόμενο διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών μπορεί να είναι το ίδιο με αυτό που επισυνάπτεται υποχρεωτικά στην αγωγή για τις γεωμετρικές μεταβολές, αλλά μπορεί επίσης να διαφέρει εάν τα μέρη κατέληξαν σε συμφωνία με αμοιβαίες υποχωρήσεις που αποκλίνει από τα αιτούμενα στην αγωγή.
Σε ποιες άλλες περιπτώσεις μπορεί να πραγματοποιηθεί κτηματολογική διαμεσολάβηση;
Η κτηματολογική διαμεσολάβηση αφορά τη διαδικασία διόρθωσης ανακριβών πρώτων κτηματολογικών εγγραφών, καθώς και υποθέσεις που σχετίζονται με ζητήματα εμπραγμάτου δικαίου (όπως χρησικτησία, συμφωνία αποκλειστικής χρήσης, διανομή κ.λπ.) και κτηματολογικού δικαίου.
