Την πλήρη ανατροπή στα όσα μέχρι σήμερα ίσχυαν στα πολεοδομικά σχέδια των πόλεων φέρνει νομοσχέδιο του ΥΠΕΚΑ με το οποίο, ουσιαστικά, καταργούνται οι ειδικές ζώνες αμιγούς και γενικής κατοικίας στις οικιστικές περιοχές. Με το επίμαχο νομοσχέδιο, που κατατέθηκε στη Βουλή πριν από λίγες ημέρες με τη διαδικασία του κατεπείγοντος, πρακτικά δημιουργούνται τρεις νέες κατηγορίες χρήσεων και εισάγονται σε αυτές πολλές νέες χρήσεις, προκειμένου, όπως ορίζεται στην αιτιολογική έκθεση, «να δοθεί η δυνατότητα εξέλιξης των συγκεκριμένων περιοχών και να εξυπηρετηθούν οι σύγχρονες ανάγκες των κατοίκων τους».
Πρακτικά, οι νέες ρυθμίσεις ορίζουν πως ο όποιος χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός γίνεται πιο «ευέλικτος» καθώς όλα τα επίπεδα σχεδιασμού μπορούν να τροποποιηθούν με μια απλή υπουργική απόφαση, για να εξυπηρετηθούν οι επενδυτές. Δηλαδή, όταν προκύπτει ένα έργο «εθνικής σημασίας» ή έργα και δράσεις εθνικών και ευρωπαϊκών προγραμμάτων, ή όπως αναφέρεται στο κείμενο του νομοσχεδίου «εξαιρετικές και απρόβλεπτες ανάγκες και νέα δεδομένα» ο σχεδιασμός θα μπορεί να προσαρμόζεται, με υπουργική απόφαση, προκειμένου να εξυπηρετείται η επιχειρηματικότητα, παρακάμπτοντας τον μέχρι τώρα ρόλο του εκάστοτε δήμου και δημοτικού συμβουλίου.
Οι νέες κατηγορίες χρήσεων γης, σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, θα θεσπίζονται από τα Τοπικά και Ειδικά Χωρικά Σχέδια, τα οποία θα αντικαταστήσουν τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια. Από το κατατεθέν νομοσχέδιο έχουν αποσυρθεί οι ρυθμίσεις για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς και τις ιδιωτικές πολεοδομήσεις, καθώς και κάθε άλλη διάταξη που δεν αποτελεί μνημονιακή υποχρέωση.
18 κατηγορίες χρήσεων γης
Ειδικότερα, σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, δημιουργούνται 18 κατηγορίες χρήσεων γης, δηλαδή διπλάσιες από αυτές που υπάρχουν σήμερα. Συγκεκριμένα:
Kατοικία (Κ1): Στις περιοχές που διέπονται από ειδικά διατάγματα, βάσει των οποίων επιτρέπεται μόνο η κατοικία -εκτός από ορισμένες χρήσεις σε συγκεκριμένους χώρους που προσδιορίζονται στο ρυμοτομικό σχέδιο- θα επιτρέπονται χρήσεις οι οποίες προβλέπονται από την κατηγορία Πολεοδομικού Κέντρου. Με άλλα λόγια, στην κατηγορία Κ1, η οποία ουσιαστικά αντικαθιστά εκείνη της «αμιγούς κατοικίας», θα μπορούν να επιτρέπονται εκθεσιακά κέντρα, τράπεζες, εστιατόρια, καφέ, μπαρ, κέντρα διασκέδασης, ξενοδοχεία και άλλες τουριστικές εγκαταστάσεις, χώροι στάθμευσης, πρατήρια καυσίμων, συνεργεία αυτοκινήτων, επαγγελματικά εργαστήρια κτλ. Χρήση κατοικίας Κ1 δεν θα μπορούν να έχουν ιδιοκτησίες που βρίσκονται πάνω σε πρωτεύουσες και δευτερεύουσες αρτηρίες, σε λεωφόρους και στο βασικό οδικό δίκτυο (π.χ. όσες βρίσκονται πάνω στη λεωφόρο Κηφισιάς).
Κατοικία επιπέδου γειτονιάς (Κ2): Στις οικιστικές περιοχές με χαρακτήρα γειτονιάς προβλέπεται κατοικία σε ποσοστό τουλάχιστον 50% ανά κτίριο. Σε αυτές τις γειτονιές θα επιτρέπονται επίσης χρήσεις κοινωνικής πρόνοιας, βρεφονηπιακοί σταθμοί, οίκοι ευγηρίας, ορφανοτροφεία, γηροκομεία, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, ιδρύματα χρόνιων πασχόντων, κοινωφελείς ξενώνες, άσυλα, κτίρια εκπαίδευσης (σχολεία, φροντιστήρια κ.ά.), αθλητικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικοί χώροι, ιατρεία, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, εμπορικά καταστήματα κ.ά. Για τις συγκεκριμένες χρήσεις τίθενται περιορισμοί ως προς τη μέγιστη επιφάνεια ανά οικόπεδο, τη δυναμικότητα των μαθητών κτλ.
Κατοικία ενδιάμεσου επιπέδου (ΜΚ): Επιτρέπονται όλες οι χρήσεις των περιοχών κατοικίας επιπέδου γειτονιάς, αλλά επεκτείνονται σε περισσότερα τετραγωνικά. Έτσι επιτρέπονται χρήσεις ειδικής εκπαίδευσης, γυμναστήρια, αθλητικές σχολές, βιβλιοθήκες, αίθουσες πολιτιστικών εκδηλώσεων μουσεία, πινακοθήκες, θέατρα, κινηματογράφοι, συνεδριακά κέντρα, εμπορικά καταστήματα κτλ. σε έκταση που μπορεί να φτάνει τα 1.500 τ.μ. Τα νοσοκομεία και τα ξενοδοχεία μπορεί να έχουν 100 κλίνες και οι καφετέριες, τα εστιατόρια και τα μπαρ να «απλώνονται» σε 400 τ.μ.
Εκτός από τις τρεις κατηγορίες χρήσεων κατοικίας, στο σχέδιο νόμου περιλαμβάνονται επίσης χρήσεις πολεοδομικού κέντρου, τουρισμού – αναψυχής – δεύτερης κατοικίας, εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, ελεύθερων χώρων – αστικού πρασίνου, χονδρικού εμπορίου, εγκαταστάσεων μέσων μαζικής μεταφοράς, εγκαταστάσεων αστικών υποδομών κοινής ωφέλειας, παραγωγικών δραστηριοτήτων χαμηλής και μέσης όχλησης, παραγωγικών δραστηριοτήτων πολεοδομικής εξυγίανσης, τεχνολογικού πάρκου, εμπορευματικού κέντρου, παραγωγικών εγκαταστάσεων υψηλής όχλησης, ιδιαιτέρων χρήσεων, οροθετημένων οικισμών, κύριου οδικού δικτύου πόλεων.
Ανώτατα όρια συντελεστή δόμησης
Με το συγκεκριμένο νομοσχέδιο καθορίζονται εκ των προτέρων ανώτατα όρια συντελεστή δόμησης ως εξής:
-για τις περιοχές που προορίζονται για χρήση κύριας κατοικίας ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,8.
– για τις περιοχές που προορίζονται για χρήση πολεοδομικού κέντρου ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,2.
– για τις περιοχές που προορίζονται για χρήση τουρισμού – αναψυχής ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,6.
– για τις περιοχές που προορίζονται για χρήση παραθεριστικής (δεύτερης) κατοικίας ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,4.
– για τις περιοχές που προορίζονται για χρήση εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,2.
Επιπλέον σε Οικοδομικά Τετράγωνα για τα οποία έχει καθορισθεί χρήση αμιγούς κατοικίας και έχουν πρόσωπο σε πρωτεύουσες και δευτερεύουσες αρτηρίες των ισχυόντων Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (συμπεριλαμβανομένων των περιοχών των ρυθμιστικών σχεδίων Αττικής και Θεσσαλονίκης) θα έχουν χρήσεις Κυρίου Οδικού Δικτύου Πόλεων, εάν τα απέναντί τους οικόπεδα έχουν χρήση γενικής κατοικίας. Έτσι σε αυτά τα οικόπεδα, τα οποία σήμερα έχουν χρήση αμιγούς κατοικίας, προστίθενται χρήσεις όπως εστίαση, μπαρ, καφετέριες, αναψυκτήρια, χώροι στάθμευσης (οχημάτων μέχρι 3,5 τόνους), ξενοδοχεία, εγκαταστάσεις πρωτοβάθμιας περίθαλψης, μονάδες αιμοκάθαρσης, ιδιωτικές κλινικές άνευ νοσηλείας κ.τλ.
