Ακίνητα: Οδηγός επιβίωσης από τη γραφειοκρατία
Ιδιοκτήτης ακινήτου έχει το συμβόλαιο του ακινήτου του, το οποίο έχει δηλώσει στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο, ενώ πληρώνει και τον αντίστοιχο ΕNΦΙΑ. Eρώτηση: είναι αυτά αρκετά αν θέλει να μεταβιβάσει ή να αξιοποιήσει την ιδιοκτησία του, να την εντάξει στο επιδοτούμενο πρόγραμμα «Εξοικονομώ» ή έστω να συνδεθεί με το φυσικό αέριο; Μπορεί να το κάνει άμεσα χωρίς να χάνει χρήμα και χρόνο;
«Οχι», απαντάει η τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός Γραμματή Μπακλατζή. Διότι «τα περισσότερα προβλήματα νομιμότητας των κτιρίων αποκαλύπτονται τελευταία στιγμή, όταν ο ιδιοκτήτης απευθύνεται στον μηχανικό για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου, η οποία είναι υποχρεωτική από 1ης Απριλίου του 2022 για κάθε δικαιοπραξία».
«Παρά τις πρόσφατες προόδους σε πολλούς τομείς, όπως το Κτηματολόγιο, μένουν πολλά ακόμη να γίνουν», συμπληρώνει ο δικηγόρος Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ. «Η συγκέντρωση των απαραίτητων σχεδίων από τα αρχεία της πολεοδομίας, των πιστοποιητικών μεταγραφής του υποθηκοφυλακείου και του Κτηματολογίου, η σύνταξη και ανάρτηση σύγχρονου τοπογραφικού, η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού αλλά και η τακτοποίηση πιθανών αυθαιρεσιών είναι διαδικασίες που απαιτούν τρέξιμο, χρήμα, αλλά και απώλεια χρόνου που στις συναλλαγές είναι πάντοτε κρίσιμος».
Χάνουν αγοραστές και επιδοτήσεις
Οπως επισημαίνει η Γραμματή Μπακλατζή, «πολλές φορές οι ιδιοκτήτες, λόγω πολύμηνων καθυστερήσεων στη συγκέντρωση των δικαιολογητικών – εγγράφων, χάνουν τους πιθανούς αγοραστές ή μένουν εκτός των επιδοτούμενων προγραμμάτων». Η συγκέντρωση των στοιχείων απαιτεί πολύτιμο χρόνο, ενώ δεν είναι λίγες οι φορές που επιμετρώντας με λεπτομέρεια τα ακίνητα ανακύπτουν προβλήματα εμβαδών αλλά και νομιμότητας. Ετσι, σε μια προσπάθεια να μην υπάρξουν απρόοπτα, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της Γρ. Μπακλατζή παρουσιάζουν μέσα από 13 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις απαραίτητες πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων.
Ποια είναι τα έγγραφα που πρέπει να έχει ο φάκελος κάθε ιδιοκτήτη;
Ο φάκελος πρέπει να διαθέτει: το συμβόλαιο ιδιοκτησίας (αγορά / δωρεά / αποδοχή κληρονομιάς κ.λπ.) μαζί με το Τοπογραφικό Διάγραμμα που το συνοδεύει (αν υπάρχει). Το πιστοποιητικό ότι το ακίνητο έχει μετεγγραφεί στο υποθηκοφυλακείο κατά τον χρόνο αγοράς του από τον ιδιοκτήτη. Το αποδεικτικό δήλωσης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο, αλλά και το κτηματογραφικό απόσπασμα (διάγραμμα και φύλλο) από την υπηρεσία του Κτηματολογίου, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ενταγμένη στο Κτηματολόγιο. Επίσης, τη Δήλωση Περιουσιακής Κατάστασης (Ε9). Ενα σύγχρονο Τοπογραφικό Διάγραμμα, ενώ σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομή το έντυπο της Οικοδομικής Αδειας ή άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν τη νομιμότητα του κτίσματος. Τα επικυρωμένα σχέδια από την πολεοδομία που βρίσκονται στον φάκελο της Οικοδομικής Αδειας ή Νομιμοποίησης του κτίσματος. Δηλαδή: Τοπογραφικό, Διάγραμμα Κάλυψης, Κατόψεις, Οψεις και Τομές.
Στην περίπτωση που είναι οριζόντια η ιδιοκτησία (διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα) θα πρέπει να υπάρχει στον φάκελο εκτός του συμβολαίου η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας της οικοδομής και ο πίνακας χιλιοστών, αλλά και δήλωση περαίωσης τακτοποίησης, σε περίπτωση ύπαρξης αυθαιρέτων.
Τι ισχύει για την περίπτωση που ιδιοκτήτης κατοικίας δεν διαθέτει οικοδομική άδεια ή αυτή δεν ανταποκρίνεται στην τρέχουσα κατάσταση της κατοικίας;
Θα πρέπει να διαθέτει κάποιο έγγραφο νομιμότητας (όπως για παράδειγμα υπαγωγή της δηλούμενης κατασκευής ή χρήσης σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών ή εξαίρεσης από κατεδάφιση με τον Νόμο 1337/83).
Πότε ισχύει η εξαίρεση από την υποχρέωση έκδοσης οικοδομικής άδειας;
Εξαίρεση από την υποχρέωση έκδοσης οικοδοµικής άδειας γίνεται µόνο όταν υπάρχει ρητή σχετική νομοθετική πρόβλεψη.
Πώς αποδεικνύεται η νομιμότητα ενός κτιρίου;
Η νομιμότητα του κτιρίου αποδεικνύεται καταρχήν με την ύπαρξη της οικοδομικής άδειας κατασκευής του. Σημειώνεται πως τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ίσως να έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με κάποιο νόμο αυθαιρέτων. Επιπλέον, απαιτείται βεβαίωση ένταξης της αυθαίρετης κατασκευής σε κάποιο νόμο αυθαιρέτων, αλλά και βεβαίωση οριστικής εξαίρεσης από κατεδάφιση από την πολεοδομία. Διευκρινίζεται πως αν η κατοικία (ή τμήμα αυτής) έχει κατασκευαστεί χωρίς άδεια μετά το 1955 θα πρέπει να έχει τακτοποιηθεί. Κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1955 θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται σχετική βεβαίωση από μηχανικό.
Τι ισχύει σήμερα για τα αυθαίρετα κτίσματα με μικρές παραβάσεις;
Για τα κτίσματα με τις μικρότερες σχετικά παραβάσεις δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες τους να τα τακτοποιήσουν μέχρι 31 Μαρτίου 2026, καταβάλλοντας ωστόσο προσαυξημένα πρόστιμα.
Για τα αυθαίρετα με μεγάλες παραβάσεις;
Τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα καθώς και αυτά που έχουν μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις αυτή τη στιγμή δεν τακτοποιούνται, εκτός κάποιων εξαιρέσεων (αυθαίρετα τραπεζών, από κληρονομιά, σε πληγείσες περιοχές κ.λπ.). Η τακτοποίηση αυθαιρέτων είναι αδύνατη για κατασκευές ή αλλαγές χρήσης μεταγενέστερες της 28ης Ιουλίου 2011.
Τι γίνεται στην περίπτωση που έχει χαθεί μια οικοδομική άδεια;
Σε αυτήν την περίπτωση, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης θα πρέπει να απευθυνθεί σε μηχανικό, ο οποίος θα κάνει ανασύσταση του πολεοδομικού φακέλου με νέα σχέδια κ.λπ.
Τι ισχύει για τα προ του 1955 κτίσματα που δεν έχουν οικοδομική άδεια;
Τα κτίρια που χτίστηκαν πριν από 30-11-1955 είναι νόμιμα και δεν απαιτείται η προσκόμιση οικοδομικής άδειας. Αυτό όμως θα πρέπει να πιστοποιείται με βεβαίωση μηχανικού.
Ποια είναι τα αποδεικτικά που αποδεικνύουν την παλαιότητα για τα προ του 1955 κτίσματα;
Είναι τα συμβολαιογραφικά έγγραφα, οι αεροφωτογραφίες (με φωτοερμηνεία), ο τρόπος και υλικά κατασκευής (τεχνικός έλεγχος ακινήτου). Συμπληρωματικά στοιχεία απόδειξης μπορεί να αποτελέσουν δημόσια έγγραφα όπως ηλεκτροδότηση / υδροδότηση, φορολογικές δηλώσεις, φωτογραφίες, ιστορικά ντοκουμέντα κ.λπ.
Τι γίνεται με τα σπίτια που χτίστηκαν μετά το 1955 και δεν έχουν οικοδομική άδεια, ούτε έχουν δηλωθεί σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών, αλλά μεταβιβάστηκαν κανονικά και δηλώνονται στη φορολογική δήλωση;
Η ύπαρξη συμβολαίου και η δήλωση της κατοικίας στη φορολογική δήλωση δεν συνεπάγονται ότι το κτίριο υφίσταται νόμιμα. Πρέπει να υπάρχει οικοδομική άδεια ή αντίστοιχο σχετικό νομιμοποιητικό έγγραφο (π.χ. εξαίρεση από κατεδάφιση) που να αποδεικνύει ότι το κτίριο υφίσταται πλέον νόμιμα. Επίσης, εκτός από το έγγραφο, θα πρέπει να υπάρχουν και τα αντίστοιχα / πρόσθετα νομιμοποιητικά έγγραφα της οικοδομικής άδειας (κατόψεις, όψεις, τομές) του κτιρίου. Αν δεν υπάρχουν τα ανωτέρω δικαιολογητικά, τότε θα πρέπει να γίνει νομιμοποίηση.
Κατοικία που έχει υπαχθεί στον Νόμο Τρίτση είναι νόμιμη;
Ναι, εφόσον έχουν ολοκληρωθεί η α’ και η β’ φάση του Ν. 1337/1983, έχει αποπληρωθεί το σύνολο του προστίμου και δεν έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμόδιου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση του κτιρίου.
Αφού είναι υποχρεωτική η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου γιατί πρέπει να έχω διαθέσιμα όλα αυτά τα έγγραφα;
Διότι, όπως προαναφέρθηκε, η συγκέντρωση των εγγράφων βάσει των οποίων εκδίδεται η ταυτότητα κτιρίου απαιτεί χρόνο, ιδιαίτερα αν βρεθούν διαφορές που χρήζουν διόρθωσης, γεγονός που μπορεί ακόμη και να ακυρώσει μια μεταβίβαση.
Ποια είναι τα απαιτούμενα έγγραφα για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου;
Είναι το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της. Τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια. Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού, το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί. Επίσης οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων. Τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση. Το δελτίο δομικής τρωτότητας και η μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται. Ο πίνακας χιλιοστών και η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον απαιτούνται, καθώς και το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, που έχει δίμηνη ισχύ.
