Η ραγδαία αύξηση των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα τα τελευταία επτά χρόνια φαίνεται να έχει προκαλέσει κάποιες αρχικές ενδείξεις φούσκας, καθώς οι τιμές απομακρύνονται εντελώς από τα εισοδήματα των Ελλήνων.
Από το 2017, οι αυξήσεις φτάνουν το 70%, ενώ η Τράπεζα της Ελλάδος αναφέρει ότι το δεύτερο τρίμηνο του 2024 οι τιμές των κατοικιών σημείωσαν αύξηση 9,2% σε ετήσια βάση. Αυτή η αύξηση πλησιάζει επικίνδυνα τα ρεκόρ του 2008, λίγο πριν από την οικονομική κρίση. Παρόμοια προβλήματα παρατηρούνται και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, με την UBS να επισημαίνει ότι η Ελβετία, και συγκεκριμένα η Ζυρίχη, έχει εισέλθει σε ζώνη φούσκας.
Το γεγονός ότι βρισκόμαστε πολύ κοντά στα επίπεδα τιμών κατοικιών του 2008, ενώ ταυτόχρονα απέχουμε σημαντικά από τα εισοδήματα της ίδιας χρονιάς, αποτυπώνει τις συνθήκες «φούσκας» που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά λόγω ενός συνδυασμού παραγόντων.
Σήμερα, επιπλέον πίεση ασκούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb και οι ξένοι επενδυτές που εισέρχονται στην αγορά, επηρεάζοντας τη ζήτηση και οδηγώντας σε αύξηση των τιμών. Παράλληλα, η Κομισιόν έχει ήδη εκφράσει ανησυχίες σχετικά με την υπερτίμηση των κατοικιών στην Ελλάδα, εκτιμώντας ότι αυτή ανέρχεται στο 18,7% το 2023.
Η Κομισιόν επισημαίνει ότι οι κύριοι λόγοι πίσω από την πρόσφατη αύξηση των τιμών είναι η ανάκαμψη της εγχώριας και ιδιαίτερα της ισχυρής εξωτερικής ζήτησης μετά την πανδημία, σε συνδυασμό με τις υποτιμημένες τιμές των κατοικιών και την ενεργειακή κρίση. Ξένοι αγοραστές από χώρες της ΕΕ, καθώς και πολίτες τρίτων χωρών που ενθαρρύνονται εν μέρει από το πρόγραμμα Golden Visa, έχουν εκδηλώσει ανανεωμένο και έντονο ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά ακινήτων, οδηγώντας σε σημαντικές εισροές Άμεσων Ξένων Επενδύσεων.
Προ μηνών, το ΔΝΤ είχε προειδοποιήσει για τον κίνδυνο μιας πιθανής φούσκας στην ελληνική αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με την ανάλυση του Ταμείου, οι τρέχουσες τιμές των ακινήτων αποτελούν έναν παράγοντα κινδύνου για το ελληνικό τραπεζικό σύστημα.
Στο πλαίσιο αυτό, το Ταμείο προέτρεψε την Τράπεζα της Ελλάδος να αξιοποιήσει τα διαθέσιμα εργαλεία της, εξετάζοντας τα επιχειρηματικά σχέδια των τραπεζών και επιβάλλοντας περιορισμούς που εφαρμόζονται σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες σχετικά με τη χορήγηση δανείων. Αυτοί οι περιορισμοί περιλαμβάνουν την καθορισμένη αναλογία δανείων σε σχέση με τα εισοδήματα των νοικοκυριών και το ποσοστό χρηματοδότησης για την αγορά κατοικίας.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το 2023 παρατηρήθηκαν αυξανόμενοι ρυθμοί ανάπτυξης στις τιμές των κατοικιών. Οι τιμές των διαμερισμάτων σημείωσαν περαιτέρω αύξηση το δεύτερο τρίμηνο του 2024, φτάνοντας το 9,2% σε ετήσια βάση, αν και με επιβραδυνόμενο ρυθμό (10,6% το πρώτο τρίμηνο). Αυτή η αύξηση είναι σωρευτική και ανέρχεται στο 69,3% από το τρίτο τρίμηνο του 2017, όταν καταγράφηκε το χαμηλότερο επίπεδο. Η ΤτΕ επισημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών είναι πλέον 2,5% χαμηλότερες σε σύγκριση με την ιστορική τους κορύφωση το τρίμηνο του 2008.
Στην Ευρώπη, μετά από περαιτέρω πτώση της βαθμολογίας του δείκτη, το Λονδίνο, το Παρίσι, η Στοκχόλμη και το Μιλάνο κατατάσσονται επίσης στην κατηγορία χαμηλού κινδύνου. Ο κίνδυνος φούσκας στη Βαρσοβία παραμένει επίσης σε χαμηλά επίπεδα.
Η αγορά ακινήτων για ιδιοκατοίκηση στη Ζυρίχη έχει αυξηθεί σχεδόν κατά 25% σε πραγματικούς όρους σε σύγκριση με πέντε χρόνια πριν. Στα τελευταία τέσσερα τρίμηνα, η Ζυρίχη παρουσίασε μία από τις μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίων ανάμεσα στις πόλεις που συμμετέχουν στη μελέτη.
Το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης μειώνεται, καθώς οι νέες πολυκατοικίες συχνά ενοικιάζονται ως ακίνητα που προορίζονται για μίσθωση. Λόγω του πολύ περιορισμένου αποθέματος ιδιοκατοικούμενων κατοικιών στη Ζυρίχη, αυτές οι κατοικίες θεωρούνται ολοένα και περισσότερο πολυτελή αγαθά.
Μετά την πανδημία, οι τιμές στη Γενεύη αυξήθηκαν μόλις στο μισό σε σύγκριση με τη Ζυρίχη. Αυτή τη στιγμή είναι περίπου 10% υψηλότερες σε πραγματικούς όρους σε σχέση με πριν από πέντε χρόνια, ωστόσο τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα παρέμειναν σταθερές. Πέρυσι, η Γενεύη σημείωσε τη μεγαλύτερη αύξηση πληθυσμού από το 2015, τερματίζοντας μια τριετή περίοδο στασιμότητας. Ως αποτέλεσμα, τα ενοίκια στη Γενεύη αυξήθηκαν πιο έντονα σε σχέση με τα εισοδήματα κατά τη διάρκεια των τελευταίων τεσσάρων τριμήνων.
Αντίθετα, η αγορά κατοικίας του Λονδίνου έχει χάσει το 25% της αξίας της από το ιστορικό υψηλό του 2016. Αναμένονται περαιτέρω μειώσεις επιτοκίων από την Τράπεζα της Αγγλίας, γεγονός που θα μπορούσε να ενισχύσει τη ζήτηση για αγορά κατοικίας, ειδικά καθώς τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται.
Οι προβλέψεις για την αγορά πρώτης κατοικίας φαίνονται λιγότερο αισιόδοξες, καθώς η αβεβαιότητα γύρω από τα δυσμενή φορολογικά καθεστώτα για τους πλούσιους ενδέχεται να επηρεάσει αρνητικά τη ζήτηση σε αυτόν τον τομέα.
Στη Βαρσοβία, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν περίπου 30% από το 2012 έως το 2022. Οι θετικές προοπτικές απασχόλησης, οι επεκτάσεις του μετρό και τα σύγχρονα συγκροτήματα κατοικιών έχουν διατηρήσει την αγορά ελκυστική για νέους κατοίκους και επενδυτές που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητα για ενοικίαση.
Ένα νέο κυβερνητικό πρόγραμμα επιδότησης οδήγησε σε μια ακόμη περίοδο έντονης αγοραστικής δραστηριότητας το 2023. Ωστόσο, είναι πιθανό η δυναμική των τιμών να επιβραδυνθεί στα επόμενα τρίμηνα.
Τόσο η Φρανκφούρτη όσο και το Μόναχο παρουσίασαν εξαιρετικά υψηλό κίνδυνο για την εμφάνιση στεγαστικής φούσκας το 2022. Από τότε, η αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων έχει προκαλέσει πτώση στις δύο αγορές, με τις πραγματικές τιμές των κατοικιών να μειώνονται κατά 20% από τα προηγούμενα υψηλά τους. Η αναμενόμενη πτώση των επιτοκίων, σε συνδυασμό με τη χαμηλή προσφορά, αναμένεται να συμβάλει στην ανάκαμψη των τιμών.
