Μια νέα νομοθετική ρύθμιση προσφέρει ανακούφιση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, επιτρέποντας την προώθηση μεταβιβάσεων που είχαν «μπλοκαριστεί» λόγω διαφορών στα τετραγωνικά μέτρα. Οι πολιτικοί μηχανικοί θα μπορούν να προχωρούν σε μονομερείς διορθώσεις, χωρίς να απαιτείται η αναζήτηση παλιών ιδιοκτητών, γειτόνων ή διαχειριστών.
Στις περιπτώσεις όπου η επιφάνεια του ακινήτου διαφέρει από αυτή που αναγράφεται στο συμβόλαιο σε σχέση με τη μέτρηση του πολιτικού μηχανικού για την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας, η μεταβίβαση δεν θα αναστέλλεται. Αν η διαφορά είναι κάτω του 2%, η διαδικασία θα προχωρά άμεσα χωρίς την ανάγκη τροποποιήσεων στα συμβόλαια. Σε περίπτωση που η διαφορά είναι μεγαλύτερη, η νομοθεσία θα επιτρέπει τη μονομερή διόρθωση, ώστε να εκδίδεται άμεσα η ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου, εφόσον η αλλαγή δεν προκαλεί προβλήματα σε γειτονικές ιδιοκτησίες. Επιπλέον, παρέχεται λύση και για ακίνητα που βρίσκονται σε οικόπεδα, όπου θα επιτρέπονται επίσης μονομερείς διορθώσεις υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Σε κάθε περίπτωση, οι νομοθετικές παρεμβάσεις αυτές συμβάλλουν στην αποδέσμευση δεκάδων χιλιάδων υποθέσεων, διευκολύνοντας τους ιδιοκτήτες να αποφύγουν περιττές και χρονοβόρες διαδικασίες για την εκπόνηση νέων συμβολαίων. Το ζήτημα αυτό, που παρατηρείται σε περιπτώσεις αγοραπωλησίας, κληρονομιάς ή γονικής παροχής – δωρεάς, προήλθε από την πλήρη εφαρμογή της Ταυτότητας Κτιρίου. Η έκδοσή της από τους πολιτικούς μηχανικούς απαιτεί:
– Λεπτομερή μέτρηση και αποτύπωση όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, με ιδιαίτερη έμφαση στις οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα που βρίσκονται στον ίδιο όροφο).
– Σύγκριση με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια.
– Σύγκριση με τις κατόψεις που συνοδεύουν τις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις.
– Έλεγχο για τυχόν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, σε σχέση με τις κτηματολογικές εγγραφές, καθώς και τις βεβαιώσεις ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ κ.λπ.
Για παράδειγμα, κάποιος έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα σε πενταώροφη πολυκατοικία, όπου κάθε όροφος διαθέτει δύο διαμερίσματα, με εμβαδόν 100 τ.μ. Σήμερα, επιθυμεί να το πουλήσει ή να το μεταβιβάσει στα παιδιά του. Όταν καλεί έναν μηχανικό για να μετρήσει το διαμέρισμα και να συντάξει την «ταυτότητα διηρημένης ιδιοκτησίας», μαθαίνει ότι το διαμέρισμά του έχει επιφάνεια 102 τ.μ., δηλαδή δύο τ.μ. περισσότερα από ό,τι πιστεύει, εις βάρος του γειτονικού διαμερίσματος. Για να μπορέσει να συνταχθεί έγκυρο μεταβιβαστικό συμβόλαιο, απαιτείται πρώτα η υπογραφή όλων των ιδιοκτητών των υπόλοιπων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του κτιρίου, κάτι που στην πράξη είναι σχεδόν αδύνατο. Αυτή η διαδικασία έχει ως αποτέλεσμα χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα να είναι μπλοκαρισμένα, με εκτιμήσεις που ανέρχονται σε 60.000.
Με διάταξη του άρθρου 16 στο σχέδιο νόμου που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση με τίτλο «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ν.π.δ.δ. “Ελληνικό Κτηματολόγιο”», παρέχεται το δικαίωμα στους μηχανικούς να προχωρούν σε μονομερείς τροποποιήσεις των συμβολαίων και των πράξεων σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όταν εντοπίζουν διαφορές στην επιφάνεια, την περιγραφή και τη χρήση των ιδιοκτησιών.
Συγκεκριμένα:
– Αποκλίσεις έως 2%: Οι ιδιοκτήτες ακινήτων με σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις χωρίς να απαιτείται τροποποίηση της πράξης σύστασης, εφόσον η απόκλιση δεν ξεπερνά το 2%.
– Αποκλίσεις μεγαλύτερες από 2%: Για τις οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, επιτρέπεται η μονομερής συμβολαιογραφική τροποποίηση της πράξης σύστασης ως προς: α) την πραγματική επιφάνεια, χωρίς περιορισμό στην απόκλιση, αρκεί να ταυτίζεται με την επιφάνεια που αναγράφεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας, β) το περίγραμμα και γ) τη χρήση των κτισμάτων. Μετά τις διορθώσεις αυτές, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να προχωρήσουν σε μεταβίβαση, γονική παροχή κ.λπ. των ακινήτων τους με το ίδιο ή επόμενο συμβόλαιο.
– Οικόπεδα με κτίσματα χωρίς σύσταση: Επιτρέπεται η μονομερής διόρθωση συμβολαίων για ακίνητα που δεν υπάγονται στη νομοθεσία περί οριζόντιας ιδιοκτησίας, ως προς: α) την πραγματική επιφάνεια, με δυνατότητα απόκλισης έως +5% εντός σχεδίου και έως +10% εκτός σχεδίου, β) το περίγραμμα και γ) τη χρήση των κτισμάτων. Αυτή η ρύθμιση αφορά οικόπεδα με κτίσματα για τα οποία δεν υπάρχει οριζόντια ή κάθετη σύσταση.
