Στεγαστικά δάνεια: Διπλός «κόφτης» στο ύψος και τη δόση από το 2025 – Τι πρέπει να γνωρίζουν οι δανειολήπτες
Ανώτατα όρια ως προς το ύψος του στεγαστικού δανείου που μπορούν να λαμβάνουν οι δανειολήπτες, αλλά και τη δόση που καλούνται να εξοφλήσουν σε μηνιαία βάση, θέτει σε ισχύ από το 2025 η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), σε μία προσπάθεια αφενός, να τονώσει την αναιμική – λόγω επιτοκίων και πληθωρισμού – ζήτηση και αφετέρου, να προλάβει τυχόν παρεκκλίσεις στην πιστοδοτική πολιτική των τραπεζών που ενδεχομένως να πυροδοτούσαν ένα νέο κύμα «κόκκινων» δανείων.
Όπως προκύπτει από την Πράξη της Εκτελεστικής Επιτροπής της ΤτΕ, το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη δανείου προς αξία ακινήτου κατά την έγκριση (loan to-value at origination – LTV-O) ορίζεται σε 90% για δανειολήπτες που είναι αγοραστές για πρώτη φορά και 80% για τους λοιπούς δανειολήπτες, ενώ το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (debt service-to-income at origination – DSTI-O) είναι 50% και 40% αντίστοιχα.
Με απλά λόγια, από τη νέα χρονιά οι δανειολήπτες που επιθυμούν να λάβουν στεγαστικό δάνειο θα μπορούν να δανείζονται έως το 80% – 90% της αξίας του ακινήτου, με το υπόλοιπο ποσοστό να αφορά στην ίδια συμμετοχή, ενώ η δόση δεν θα μπορεί να ξεπερνά το 40% με 50% του μηνιαίου εισοδήματός τους.
«Οι τράπεζες εφαρμόζουν συνετή πιστοδοτική πολιτική και δεν υπάρχει καμία ένδειξη περί του αντιθέτου. Δεδομένου, ωστόσο, ότι προσεχώς η στεγαστική πίστη αναμένεται να αναθερμανθεί τα συγκεκριμένα όρια θα μπορούσαν να χρησιμεύσουν ως υπενθύμιση ότι δεν πρέπει να εξοκείλουν σε πιο… επιθετικά μονοπάτια, τα οποία θα ευνοούσαν τη δημιουργία νέων ‘κόκκινων’ δανείων», τονίζουν στο newmoney αρμόδιες πηγές, υπενθυμίζοντας ότι προσεχώς – πιθανότατα εντός του καλοκαιριού – θα εκκινήσει η αποκλιμάκωση των επιτοκίων, αναθερμαίνοντας τη ζήτηση.
Αξίζει να επισημανθεί πως πέρυσι η αγορά έκλεισε στο 1,06 δισ. ευρώ, με επιπλέον 240 εκατ. ευρώ να αφορούν στο «Σπίτι μου», ενώ για εφέτος οι τράπεζες εκτιμούν πως θα κινηθεί στο 1,2 δισ. ευρώ, με τις εκταμιεύσεις του επίμαχου προγράμματος να προσεγγίζουν τα 500 – 750 εκατ. ευρώ.
Επτά ερωτήσεις και απαντήσεις για τις ρυθμίσεις της ΤτΕ
1) Ποια δάνεια αφορά η νέα οριοθέτηση;
Σε όλα τα στεγαστικά δάνεια που θα εκταμιευθούν το 2025.
2) Τι είναι ο δείκτης δανείου προς αξία κατά την έγκριση (LTV-O);
Αφορά στο σύνολο των δανείων ή τμημάτων αυτών που εξασφαλίζονται με ακίνητο από τον δανειολήπτη κατά τον χρόνο έγκρισης του δανείου, σε σχέση με την αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο έγκρισης. Έστω, δηλαδή, ότι ένας δανειολήπτης θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο που κοστίζει 100.000 ευρώ. Το ύψος του δανείου που έχει το δικαίωμα να του εγκρίνει η τράπεζα δεν μπορεί να ξεπεράσει τις 80.000 ευρώ εάν έχει και άλλα δάνεια και τις 90.000 ευρώ εάν πρόκειται για first time buyer (σ.σ. πρώτη φορά αγοραστή). Μέχρι σήμερα το ποσοστό χρηματοδότησης από την τράπεζα κυμαινόταν μεταξύ 70% – 75%, με εξαίρεση τα δάνεια του «Σπίτι μου», τα οποία όριζαν σε μόλις 10% το ποσοστό συμμετοχής των δανειοληπτών.
3) Πως ορίζεται η αξία του ακινήτου;
Εκτιμάται από ανεξάρτητο εξωτερικό ή εσωτερικό εκτιμητή. Εάν δεν είναι διαθέσιμη τέτοια εκτίμηση, η αξία του ακινήτου μπορεί να υπολογίζεται βάσει δείκτη αξίας ακινήτων, επαρκώς αναλυτικού όσον αφορά τη γεωγραφική θέση και την κατηγορία ακινήτου. Εάν ούτε και τέτοιος δείκτης είναι διαθέσιμος, μπορεί να χρησιμοποιείται δείκτης τιμής ακινήτων, επαρκώς αναλυτικός όσον αφορά τη γεωγραφική θέση και την κατηγορία του ακινήτου, κατόπιν εφαρμογής κατάλληλα επιλεγμένης έκπτωσης που αποτυπώνει την απομείωση της αξίας του ακινήτου.
4) Τι σημαίνει ο όρος «αγοραστής για πρώτη φορά»;
Είναι ο δανειολήπτης, στον οποίο δεν έχει χορηγηθεί στο παρελθόν δάνειο που αφορά σε οικιστικό ακίνητο. Στην περίπτωση που υπάρχουν περισσότεροι δανειολήπτες (π.χ. συνυπογράφοντες δανειακής σύμβασης που αφορά σε οικιστικό ακίνητο), εκ των οποίων ένας ή περισσότεροι έχουν λάβει στο παρελθόν δάνειο που αφορά σε οικιστικό ακίνητο, κανένας εξ αυτών δεν μπορεί να θεωρηθεί «αγοραστής για πρώτη φορά».
5) Τι «μετρά» ο δείκτης εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση» (DSTI-O);
Το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του συνολικού χρέους σε σχέση με το συνολικό ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα δανειολήπτη κατά το χρόνο έγκρισης του δανείου. Έστω ότι ο δανειολήπτης του παραπάνω παραδείγματος έχει ένα εισόδημα 1.000 ευρώ/μήνα. Με βάση τα νέα όρια, τότε η δόση του δεν μπορεί να ξεπερνά τα 400 – 500 ευρώ.
6) Πως προκύπτει το διαθέσιμο εισόδημα;
Το συνολικό ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα δανειολήπτη, όπως καταγράφεται από τον πάροχο της πίστωσης κατά τον χρόνο έγκρισης του δανείου που αφορά σε οικιστικό ακίνητο, καταλαμβάνει όλες τις πηγές εισοδήματος μείον τους φόρους (αφαιρουμένης της επιστροφής φόρων) και τις κοινωνικοασφαλιστικές ή άλλες κρατήσεις (π.χ. για συνταξιοδοτικές παροχές, για υγειονομική περίθαλψη, κ.λπ.).
7) Γιατί η ΤτΕ έθεσε τα συγκεκριμένα ανώτατα όρια;
Καταρχάς, ως μακροπροληπτική αρχή εποπτείας έχει το δικαίωμα να το πράξει. Από εκεί και πέρα, η Ελλάδα ήταν από τις λίγες χώρες της Ευρωζώνης που δεν είχε θέσει συγκεκριμένα όρια. Στο πλαίσιο αυτό και κατόπιν διαβουλεύσεων με όλους τους φορείς, αποφάσισε να προχωρήσει στη θέσπισή τους, διασφαλίζοντας ότι αυτά δεν θα λειτουργήσουν ως «κόφτης» των δανείων που σχεδίαζαν να δώσουν οι τράπεζες. Εξ άλλου, έχει προβλεφθεί ένα ποσοστό 10% που μπορεί να χορηγηθεί καθ’ υπέρβαση αυτών των ορίων.
