Golden Visa: Οι περιοχές «φιλέτα» και τα συμβόλαια από τα μπετά
Δεκαήμερο έντονης κινητικότητας στην αγορά ακινήτων. Οι νέοι κανόνες για την Golden Visa που θα ισχύσουν από το τέλος του μήνα, αναμένεται να αλλάξουν την αγορά, με παράγοντες της αγοράς να τονίζουν ότι οι παρεμβάσεις αυτές μπορεί να δημιουργήσουν και νέες ευκαιρίες.
Μέχρι στιγμής πάντως, παρατηρείται αυξημένο ενδιαφέρον, με ενδιαφερόμενους που σπεύδουν να εκμεταλλευτούν το όριο των 250.000 που ισχύει ακόμα, προκειμένου να εξασφαλίσουν με χαμηλότερο κόστος την πολυπόθητη Χρυσή Βίζα.
Στο στόχαστρο για νέα deals πριν ανέβει το όριο στις 800.000 ευρώ έχουν μπει ακόμα και μισοτελειωμένες οικοδομές, παλαιές μονοκατοικίες, αλλά και παλιά ακίνητα, τα οποία οι ιδιοκτήτες τους θέλουν να αποσύρουν από τις μισθώσεις, εξαιτίας των αυξημένων αναγκών για επισκευές λόγω παλαιότητας.
Πώς κινείται η αγορά της Golden Visa
Το πρόγραμμα αναμένεται φέτος να σημειώσει νέο ρεκόρ, με το ύψος των επενδύσεων να κινείται πάνω από τα 3 δισ. ευρώ. Πέρυσι τα κεφάλαια που εισέρρευσαν από το εξωτερικό ξεπέρασαν τα 2,54 δισ. ευρώ από 1,3 δισ. ευρώ το 2022, με τις υποβληθείσες αιτήσεις να φθάνουν τις 8.516 και τις τελικές εγκρίσεις για το πρόγραμμα να διαμορφώνονται σε 1.802.
Υπενθυμίζεται ότι με βάση τις αλλαγές που έχουν θεσπιστεί, στο σύνολο της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και των νησιών με ελάχιστο μόνιμο πληθυσμό 3.100 κατοίκων, το ελάχιστο όριο για να εξασφαλίσει την άδεια διαμονής αυξήθηκε σε 800.000 ευρώ. Στην υπόλοιπη χώρα, το όριο επίσης αυξήθηκε από τις 250.000 στις 400.000 ευρώ.
Οι αλλαγές αυτές θα ξεκινήσουν να ισχύουν την 1η Σεπτεμβρίου.
Έως τότε, παρέχεται η δυνατότητα εξασφάλισης άδειας διαμονής με βάση το προηγούμενο καθεστώς, αρκεί να έχει υπογραφεί (έως την 31η Αυγούστου) είτε ιδιωτικό συμφωνητικό, είτε προσύμφωνο αγοράς ακινήτου. Σήμερα, ισχύει όριο 500.000 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια και τα νότια προάστια (όχι όμως και στον Πειραιά), τον δήμο Θεσσαλονίκης, την Μύκονο και τη Σαντορίνη.
Σε όλες τις άλλες περιοχές της χώρας, αλλά και σε μεγάλο μέρος του λεκανοπεδίου, το όριο παραμένει στις 250.000 ευρώ.
Λίστες αναμονής για μια Golden Visa
Μιλώντας πρόσφατα στο Podcast Βαβέλ το ΟΤ, και τον Νίκο Φιλιππίδη, ο πρόεδρος της Ευρωπαικής Ένωσης Μεσιτών Κοσμάς Θεοδωρίδης, τόνισε ότι σε περιοχές όπως το Κολωνάκι, υπάρχουν λίστες αναμονής και όταν κάτι προκύψει παίρνουμε τηλέφωνα στους ενδιαφερόμενους και όποιος το πάρει πρώτος. Σημειώνει ωστόσο, ότι αυτή δεν είναι η πλήρης εικόνα.
Ο ίδιος εκτιμά επίσης ότι 1η Σεπτεμβρίου και μετά ότι ανοίγει ένα παράθυρο ευκαιρίας για αγορά κατοικίας καθώς θα ισχύσουν τα αυξημένα έως και 800.000 ευρώ όρια της Χρυσής Βίζα, γεγονός που θα προκαλέσει ένα «κάθισμα» της αγοράς.
Ο κ. Θεοδωρίδης απαντώντας στις αιτιάσεις πολλών παραγόντων της αγοράς, τονίζει ότι «βρισκόμαστε σε «αντι-φούσκα», όχι σε φούσκα στην αγορά ακινήτων, καθώς στην Ελλάδα έχουμε ακόμα 600.000 ακίνητα προς πώληση και οι αγοραπωλησίες δεν ξεπερνούν τις 30-40.000 το χρόνο».
Η «κότα με τα χρυσά αβγά»
Από την πλευρά της η Χριστίνα Καυκαλέτου, δικηγόρος που ασχολείται με την Golden Visa, τονίζει στον Οικονομικό Ταχυδρόμο, ότι με τα νέα μέτρα η κυβέρνηση επί της ουσίας, «σκοτώνει την κότα με τα χρυσά αβγά», υπογραμμίζοντας ότι δεν το εν λόγω πρόγραμμα δεν αποτελεί την πηγή του προβλήματος στέγασης που παρατηρείται στη χώρα.
Διευκρινίζει μάλιστα, ότι τα ακίνητα που αφορούν στο συγκεκριμένο πρόγραμμα αποτελούν ένα μικρό μερίδιο στη συνολική αγορά, που δεν είναι αρκετό για να διαμορφώσει μια γενικότερη τάση στις τιμές.
Η κ. Καυκαλέτου τονίζει ότι μέχρι στιγμής η Χρυσή Βίζα γεμίζει τα δημόσια ταμεία με άφθονο ξένο χρήμα, όπως φόροι μεταβίβασης, ΕΝΦΙΑ, παράβολα, υποθηκοφυλακείο, ενώ παράλληλα με το πρόγραμμα κινείται κι ένας μεγάλος κύκλος εργαζομένων, όπως μεσίτες, συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, μηχανικοί, αλλά και τεχνικά επαγγέλματα.
Η ίδια υπογραμμίζει ότι το πραγματικό πρόβλημα για την ελληνική στεγαστική αγορά είναι το Airbnb, χαρακτηρίζοντας θετικό το μέτρο που υπάρχει στο νέο πλαίσιο σύμφωνα με το οποίο οι «επενδυτές μπορούν να εκμισθώνουν τα κτίρια που αποκτούν, δεν επιτρέπεται όμως η διάθεσή τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, ενώ στις περιπτώσεις μετατροπής σε κατοικία απαγορεύεται και η χρήση τους ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης».
Επισημαίνει επίσης, ότι η κινητικότητα στην αγορά με νέες αγοραπωλησίες δεν είναι τόσο έντονη, όσο ήταν έναν χρόνο πριν, όταν είχε ανέβει το όριο σε ορισμένες περιοχές από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ.
Τέλος, εκφράζει την αντίθεσή της με την προθεσμία που έχει δοθεί από την κυβέρνηση έως το τέλος Αυγούστου, «όταν γνωρίζει ότι ουδείς συμβολαιογράφος είναι στη θέση του για να κάνει προσύμφωνα», υπογραμμίζοντας ότι θα έπρεπε να δοθεί προθεσμία μέχρι τουλάχιστον το τέλος Σεπτεμβρίου.
Πού στρέφονται οι επενδυτές
Το μεγάλο ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών στρέφεται κυρίως στα Νότια προάστια και στον Πειραιά, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις στην αξία των αγοραπωλησιών να παρατηρούνται και πάλι στις περιοχές που δεν άλλαξε το όριο της Golden Visa.
Κύκλοι της αγοράς αναφέρουν ότι το επόμενο διάστημα και ιδίως από το Φθινόπωρο και μετά όταν θα ισχύσει το νέο, ακόμα υψηλότερο όριο επένδυσης, προβλέπεται να περιοριστεί σημαντικά ο όγκος των αγοραπωλησιών που σχετίζονται αποκλειστικά με την εξασφάλιση άδειας παραμονής.
Οι δύο πυλώνες
Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον κινείται σε δύο πυλώνες. Ιδιοκτήτες με χαμηλότερης αξίας ακίνητα προσπαθούν να εκμεταλλευτούν την τάση που έχει διαμορφωθεί και επιλέγουν να τα διαθέσουν σε μεσίτες και γραφεία, με στόχο στη συνέχεια να πουληθούν σε Κινέζους, Ισραηλινούς, Αμερικανούς κ.λπ., και να καρπωθούν τη διαφορά.
Ο δεύτερος πυλώνας αφορά αφορά ημιτελή ακίνητα ή άλλα που χρειάζονται επισκευές ή ανακαίνιση και οι ιδιοκτήτες τους θέλουν να τα ρίξουν στην αγορά, προσεγγίζοντας κατασκευαστικές εταιρείες.
Ο ρόλος της Golden Visa
Η πολιτική που αφορά στις αλλαγές της Golden Visa, επηρεάζει συνολικά την αγορά των κατοικιών σε αρκετές περιοχές, με το ενδιαφέρον να κινείται αναλόγως.
Έρευνα του Παρατηρητηρίου Αγοράς Κατοικιών της GREEN Estate (Topo GES IKE) αναφέρει ότι στον Πειραιά η αύξηση των αγοραπωλησιών φτάνει 47% και της αξίας 102%, στα Δυτικά Προάστια 25% και 66% και στα Προάστια του Πειραιά 11% και 35% αντίστοιχα.
Όσον αφορά τα Βόρεια και τα Νότια Προάστια, οι αυξήσεις των αγοραπωλησιών είναι περίπου στα ίδια επίπεδα, όμως η αύξηση των αξιών στα Νότια Προάστια είναι πολύ μεγαλύτερη.
Την κούρσα των ακριβότερων περιοχών, όπως αναμενόταν οδηγούν η Γλυφάδα και τα 3Β. Ειδικά για την Γλυφάδα είναι και ο δευτεραθλητής στην αύξηση της αξίας με ποσοστό 42%. Η τριάδα συμπληρώνεται με τον Δήμο Φιλοθέης-Ψυχικού, όπου οι αξίες σταθεροποιούνται και για τον λόγο αυτό αρχίζει να απειλείται από τον Δήμο Αλίμου, τον Δήμο Ελληνικού-Αργυρούπολης και τον Δήμο Παλαιού Φαλήρου που οι αυξήσεις των αξιών τρέχουν με 29%, 28% και 14% αντίστοιχα.
Οι εικοσάδα συμπληρώνεται κυρίως με περιοχές των Βορείων Προαστίων, των Νοτίων Προαστίων που βρίσκονται κοντά στο κέντρο της Αθήνας και τον Δήμο Αθηναίων.
Όσον αφορά τις φθηνότερες περιοχές, οι εικοσάδα αποτελείται, όπως αναμενόταν, από Δήμους της Δυτικής Αττικής και Αθήνας, τα Προάστια του Πειραιά και της Ανατολικής Αττικής. Στις 14 από τις παραπάνω περιοχές παρατηρείται αύξηση με διψήφιο ποσοστό, ενώ στις 11 η αύξηση ξεπερνά το 25%.
Το νέο πλαίσιο
Σύμφωνα με τις διατάξεις της τροπολογίας για τη χορήγηση άδειας διαμονής διάρκειας 5 ετών σε πολίτες τρίτων χωρών (Golden Visa), θεσπίζονται οι εξής προϋποθέσεις:
Στην Περιφέρεια Αττικής, τις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης και στα νησιά με πληθυσμό πάνω από 3.100 κατοίκους, η αξία της ακίνητης περιουσίας που πρέπει να κατέχει ο ενδιαφερόμενος αυξάνεται στις 800.000 ευρώ.
Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, η αξία της ακίνητης περιουσίας διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση η επένδυση πρέπει να γίνει σ’ ένα ακίνητο (όχι σε περισσότερα ακίνητα μικρότερης αξίας) επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ. Επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του οποίου διαμορφώνεται αντίστοιχα στις 800.000 και 400.000 ευρώ.
Για κτίρια που έχουν διαφορετική χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες, το ελάχιστο ύψος επένδυσης διαμορφώνεται στις 250.000 ευρώ.
Η μετατροπή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της άδειας διαμονής. Στις 250.000 ευρώ καθορίζεται επίσης το όριο αν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο κτίριο που είναι προς αποκατάσταση.
Οι άδειες διαμονής μπορούν να ανανεώνονται για το ίδιο χρονικό διάστημα (πέντε χρόνια) εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στην ιδιοκτησία του επενδυτή. Αν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο κτίριο, πρόσθετη προϋπόθεση για την ανανέωση της άδειας διαμονής, είναι να έχει ολοκληρωθεί η αποκατάσταση του κτιρίου. Αν ο επενδυτής πουλήσει το ακίνητο τότε η άδεια διαμονής του ανακαλείται και ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα να αποκτήσει άδεια διαμονής. Οι επενδυτές μπορούν να εκμισθώνουν τα κτίρια που αποκτούν, δεν επιτρέπεται όμως η διάθεσή τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, ενώ στις περιπτώσεις μετατροπής σε κατοικία απαγορεύεται και η χρήση τους ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης.
Σε περίπτωση παράβασης η άδεια διαμονής ανακαλείται και επιβάλλεται πρόστιμο ύψους 50.000 ευρώ. Εκτός από την αγορά ακινήτων οι πολίτες τρίτων χωρών αποκτούν άδεια διαμονής και με την σύναψη μακροχρόνιας σύμβασης σύνθετου τουριστικού καταλύματος ή σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης τουριστικού καταλύματος, αντίστοιχης ανά περιοχή αξίας (800.000 ευρώ σε Αττική κλπ., 400.000 ευρώ στην υπόλοιπη χώρα κ.ο.κ.).
