Koινωνική αντιπαροχή: Με ευνοϊκότερους όρους για τους ιδιώτες-αναδόχους το νέο νομοσχέδιο
Παρουσιάστηκε στο υπουργικό συμβούλιο, το νέο νομοσχέδιο για την «Κοινωνική Αντιπαροχή», τροποποιώντας τον νόμο του 2022, ώστε να είναι πιο ελκυστική στους ιδιώτες-αναδόχους.
Έχουν περάσει σχεδόν δυόμιση χρόνια από την ομιλία του πρωθυπουργού στη ΔΕΘ τον Σεπτέμβριο του 2022, όταν στο πακέτο των μέτρων για το στεγαστικό ανακοίνωσε ότι θεσμοθετείται η κοινωνική αντιπαροχή. «Το κράτος θα προσφέρει αδρανή περιουσιακά του στοιχεία σε ιδιώτες κατασκευαστές και εκείνοι, με έξοδά τους, θα χτίζουν σύγχρονες κατοικίες. Οι μισές θα ενοικιάζονται με χαμηλό ενοίκιο σε νέους μισθωτές, ενώ οι υπόλοιποι χώροι θα αξιοποιούνται εμπορικά από τους ιδιώτες», είχε πει επί λέξει.
Έκτοτε, το νερό μπήκε μεν στο αυλάκι, αλλά δεν κύλησε. Σε αντίθεση με άλλα προγράμματα για τη στέγη, όπως το «Σπίτι Μου», η κοινωνική αντιπαροχή φάνηκε να λιμνάζει επί έτη. Το πρώτο νομοθέτημα για την κοινωνική αντιπαροχή ψηφίστηκε τον Δεκέμβριο του 2022. Εκεί αναφερόταν ότι ο ιδιώτης ανάδοχος που θα αναγείρει κτίριο με δικές του δαπάνες, θα το εκμεταλλεύεται για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ενώ μετά το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης θα το επιστρέφει στον φορέα του Δημοσίου.
Στον ίδιο νόμο αναφερόταν επίσης ότι η κοινωνική αντιπαροχή θα αφορά και δομημένα ακίνητα του Δημοσίου και ότι οι μισθωτές-δικαιούχοι μετά από ένα διάστημα θα μπορούν να εξαγοράσουν το διαμέρισμα, με το μοντέλο «rent to own».
Τι αλλάζει στην «Κοινωνική Αντιπαροχή»
Το νέο νομοσχέδιο για την κοινωνική αντιπαροχή, που παρουσίασε η υπουργός Οικογένειας και Κοινωνικής Πολιτικής Σοφία Ζαχαράκη στο σημερινό υπουργικό συμβούλιο, αποτελεί τροποποίηση του ισχύοντος νόμου 5006/2022. Σύμφωνα με την υπουργό «αναβαθμίζει και υποστηρίζει τον θεσμό, μέσω διατάξεων που προβλέπουν την καλύτερη αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων δημοσίων ακινήτων, τη βελτίωση των κινήτρων για τους ιδιώτες επενδυτές και την εισαγωγή ευέλικτων μορφών μίσθωσης, αλλά και συνολικής διαχείρισης των αξιοποιούμενων ακινήτων».
Όπως αναφέρεται, με τη νέα ρύθμιση «επεκτείνεται η έννοια της κοινωνικής αντιπαροχής, ώστε να καλύπτει όχι μόνο την ανέγερση νέων κτιρίων σε αδόμητα ακίνητα, αλλά και την ανακαίνιση ή επισκευή ήδη δομημένων χώρων». Μόνο που η δυνατότητα αυτή υπάρχει ήδη στον ισχύοντα νόμο, απλώς τώρα περιγράφεται με μεγαλύτερη σαφήνεια.
Οι υπόλοιπες αλλαγές που ανακοινώθηκαν είναι πιο ευνοϊκές για τους αναδόχους – ιδιώτες εργολάβους.
Για παράδειγμα, προβλέπεται η μεταβίβαση «εξ αδιαιρέτου» ποσοστού επί του ακινήτου στον ανάδοχο, ενώ στην υφιστάμενη διάταξη ο ανάδοχος περιοριζόταν στη χρήση ή εκμετάλλευση κάποιων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Επιπλέον οι ιδιώτες θα έχουν την πλήρη διαχείριση της εκμετάλλευσης των κοινωνικών κατοικιών – εκμίσθωση,
είσπραξη, συντήρηση.
Μια βασική διαφορά είναι ότι ο ανάδοχος θα μπορεί να νοικιάζει με τιμές της αγοράς το 70% των διαμερισμάτων του ακινήτου, ενώ μόνο το 30% θα προορίζεται για δικαιούχους του προγράμματος με μειωμένο ενοίκιο. Στο προηγούμενο νομοθέτημα το Δημόσιο μπορούσε να προκηρύσσει προσκλήσεις που θα διαθέτουν ως και το 60% των κατοικιών με ευνοϊκούς όρους. Πρόκειται για μια αλλαγή που κινείται μεν στην κατεύθυνση της προσέλκυσης ιδιωτών-επενδυτών, όμως μειώνει το στεγαστικό απόθεμα που θα δίνεται σε νέους και οικογένειες με χαμηλό εισόδημα.
Σε τι στάδιο βρίσκεται η κοινωνική αντιπαροχή
Από χίλια κύματα έχει περάσει η κοινωνική αντιπαροχή, αφού παρά τις επανειλημμένες προαναγγελίες, ακόμα δεν έχουν προκηρυχθεί οι πρώτοι διαγωνισμοί – προσκλήσεις για ανάδοχο.
Οι αρχικές πληροφορίες ανέφεραν ότι οι διαγωνισμοί θα προκηρύσσονταν εντός του 2024 και ότι οι πρώτες κατοικίες θα ήταν έτοιμες στις αρχές του 2025. Κατόπιν των νέων τροποποιήσεων οι διαγωνισμοί θα τρέξουν φέτος, ενώ οι εκτιμήσεις κάνουν πλέον λόγο για παράδοση των κατοικιών το 2026-27, και στη συνέχεια πρόσκληση της ΔΥΠΑ για επιλογή των δικαιούχων κατόπιν προϋποθέσεων.
ΧΡΩΠΕΙ και Ανατόλια
Σύμφωνα με όσα έχει προαναγγείλει ο πρωθυπουργός ο πρώτος διαγωνισμός στην Αττική θα αφορά το ακίνητο της Χρωματοποιείας Πειραιώς ΧΡΩΠΕΙ, μεταξύ Αθήνας και Πειραιά. Το συγκεκριμένο ακίνητο προοριζόταν να μετατραπεί σε «Πολιτεία Καινοτομίας», αποκαλούμενη και «Ελληνική Silicon Valley”. Το συγκεκριμένο πρότζεκτ ναυάγησε λόγω έλλειψης επενδυτικού ενδιαφέροντος. Στο νέο πρόγραμμα για την κοινωνική αντιπαροχή, ο ανάδοχος θα κατασκευάσει 300 κατοικίες. Εφόσον ισχύει η ποσόστωση 70/30, μόλις 90 θα ενοικιαστούν με κοινωνικά κριτήρια και μειωμένο μίσθωμα.
Ο δεύτερος διαγωνισμός που αναμένεται να «τρέξει» παράλληλα θα αφορά το οικόπεδο της πρώην καρπετοβιομηχανίας Ανατόλια στη Θεσσαλονίκη, που έχει περάσει στην ιδιοκτησία της ΕΤΑΔ. Ωστόσο δεν έχουν γίνει γνωστές περισσότερες λεπτομέρειες.
Το 2024 η υπουργός είχε δηλώσει ότι το πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή» στοχεύει στην ανέγερση 2.500 κατοικιών σε οικόπεδα του Δημοσίου, αλλά και την αξιοποίηση άλλων 1.600 κενών ακινήτων σε όλη τη χώρα για τη στέγαση 5.000 νέων έως 39 ετών ή νέων ζευγαριών με κοινωνικά κριτήρια. Επίσης είχε αναφέρει ότι εξετάζονται συνολικά 1600 αδιάθετα ακίνητα σε όλη την επικράτεια.
Κριτική και ερωτήματα
Μια κριτική που έχει ασκηθεί στο συγκεκριμένο πρόγραμμα, είναι ότι ακόμα και αν φτάσει στη μέγιστη αξιοποίησή του, θα αφορά ένα πολύ μικρό ποσοστό του στεγαστικού αποθέματος. Η Ελλάδα αυτή τη στιγμή έχει μηδενικό αριθμό κοινωνικών κατοικιών προς ενοικίαση, όπως αναφέρει στην ετήσια έκθεσή του ο οργανισμός Housing Europe – ένωση των φορέων που παρέχουν κοινωνική κατοικία σε 31 χώρες, εκ των οποίων οι 22 ανήκουν στην ΕΕ.
Σε άλλες χώρες της ΕΕ, το ποσοστό ενοικιαζόμενης κοινωνικής κατοικίας έχει φτάσει ως και σε διψήφιο ποσοστό διείσδυσης: Στην Ολλανδία το 29% των κατοικιών χαρακτηρίζονται ως «κοινωνικές», στην Αυστρία και τη Σουηδία το 24%. Γαλλία, Νορβηγία, Φινλανδία και Δανία εμφανίζουν επίσης υψηλά διψήφια ποσοστά ως 20%.
Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, στη νέα εκδοχή του προγράμματος Κοινωνική Αντιπαροχή, «το ελληνικό Δημόσιο δεν κατάφερε να διαφυλάξει τα συμφέροντά του. Θα έπρεπε να έχει εξασφαλίσει μια συμφωνία πολύ καλύτερη από αυτή που υπάρχει στην ελεύθερη αγορά».
Το Δημόσιο κινδυνεύει να χάσει τις αξίες των ακινήτων, ιδιαίτερα σε περιοχές «φιλέτο», υψηλής ζήτησης, για παράδειγμα στο κέντρο της Αθήνας. Παραχωρώντας στον ανάδοχο-κατασκευαστή το 70% του ακινήτου προς εκμετάλλευση και πιθανή εξ αδιαιρέτου μεταβίβαση, το Δημόσιο εκχωρεί με ευνοϊκούς όρους την περιουσία του σε ιδιώτες.
Η πολύχρονη καθυστέρηση έναρξης του προγράμματος σημαίνει ότι οι πρώτες νέες κατοικίες του προγράμματος Κοινωνική Αντιπαροχή, θα ανεγερθούν και θα παραδοθούν στους δικαιούχους πιθανόν το προεκλογικό έτος 2027. Ενδεχομένως γι’αυτό προβλέπεται και η ανακαίνιση κατοικιών, για να επισπευσθούν οι διαδικασίες.